空き家特例について｜広島 相続遺言の相談窓口（司法書士法人いわさき総合事務所）

（本記事は令和６年６月１９日時点のものです）

空き家特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）とは

亡くなられた方から居住用の不動産を相続し、相続が開始してから３年以内（※１）に売却した場合、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得について３，０００万円まで（※２）特別控除を受けることができます。
※１　正確には、被相続人が死亡した日以後３年を経過した日の属する年の１２月３１日まで
※２　令和６年１月１日以降の譲渡において、相続人の数が３人以上である場合、特別控除額は２，０００万円となります（令和５年度税制改正による）

 

この特例は、空き家を売りやすくし、近隣に被害をもたらす放置空き家の発生を抑制することを目的として創設されました（平成２８年度税制改正による）。

通常、不動産を売却した時は、譲渡益に対して譲渡所得税がかかります（長期譲渡の場合２０．３１５%、短期譲渡の場合３９．６３%）。この特例は、所定の要件を満たした場合、譲渡所得から最大で３，０００万円の控除を受けることができるとするものです。平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日までの間に売却した不動産が対象とされていましたが、令和５年度の税制改正により、令和９年１２月３１日まで延長されることになりました。

なお、特例の適用を受けるためには、下記の要件等を満たしたうえで、所定の書類を添えて確定申告をする必要があります。

以下簡単に要件をご紹介します。

 

１．昭和５６年５月３１日以前に建築された建物であること

対象は、お亡くなりになった方が居住していた、「昭和５６年５月３１日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。区分所有建築物（マンションなど）は対象外です。

 

２．建物は解体、もしくは耐震化すること

建物は壊して敷地のみを売却するか、建物について耐震基準を満たすようにリフォームをしてから売却する必要があります。
耐震基準を満たしている建物の場合は、そのまま売却しても特例が適用されます。

なお、令和５年度の税制改正により、令和６年１月１日以降の譲渡については、空き家の譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までに取り壊しまたは耐震改修工事を行った場合であっても、一定要件を満たせば適用対象に加わることとなりました。
すなわち、売主である相続人ではなく、譲渡先の不動産業者等が解体を行った場合も、相続人は空き家特例を利用することができるということです。売主は売却前に解体費用を手出しすることなく、現状で買主に物件を引き渡すことができるため、より空き家を売りやすくなったといえます。

 

３．お亡くなりになった方が一人暮らしだったこと

お亡くなりになる直前まで被相続人が住んでおり、また被相続人以外に居住していた人がいなかったことが要件です。なお、要介護認定を受けて老人ホームに入所するなど、特定の理由で相続開始前から空き家になっていた場合でも、一定の要件を満たすときは、特例の適用対象とされるようになりました（平成３１年度税制改正による）。

 

４．相続から売却までの間、空き家であること

相続が発生したあと、その建物や土地に相続人などが居住したり、賃貸に出したりした場合は、この特例は適用されません。すなわち、相続発生から売却するまでのあいだ、空き家である必要があります。なお、「相続開始から売却まで空き家であったこと」の証明として、不動産のある市区町村に一定の書類を提出し、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付する必要があります（広島市の場合はこちら）。

その他、詳しい要件は国税庁のページをご確認ください。

 

放置空き家の課税強化へ

住宅のある土地の固定資産税は、課税標準額が６分の１あるいは３分の１に減額されるため、住宅のない宅地よりも低く設定されています。しかしながら、固定資産税優遇を理由とした放置空き家が多くみられることから、壁に亀裂が入るなど管理が不十分な建物については、この優遇措置が見直される見込みです。実施されれば平均的な宅地の税額が４倍程度に増えることになり、事実上の増税といえます。政府は、早ければ本年度中の実施をめざすようです。

 

まずは相続登記が必要

不動産は、お亡くなりになった方の名義のままでは処分できません。空き家の売却にも、まずは相続登記が必要となります。空き家特例の適用を受けるには、相続開始から３年以内（※１）に不動産を売却する必要がありますので、納得のいく販売活動ができるよう、相続登記は早めに済ませておきましょう。

処分を検討されている空き家については、空き家特例が適用される間に、ぜひご売却されることをおすすめします。

まずは当事務所まで、お気軽にご相談ください。

 

令和６年４月１日から相続登記が義務化され、怠った場合は過料が科されることになりました。

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