ご自宅の相続登記における見落としがちな落とし穴｜広島 相続遺言の相談窓口（司法書士法人いわさき総合事務所）

ご自宅の相続登記をお考えの際、注意していただきたいポイントをお伝えいたします。

それは相続登記対象不動産をきちんと確定するということです。

将来的に不動産を売却したり不動産を担保に入れる際、不動産会社や金融機関はしっかりと物件調査を行います。その際に相続登記が漏れている不動産が発見されると、当然相続人名義に相続登記を済ませてからの売却や融資となります。

相続が発生してまもなくならば相続登記を追加で行うことにさして手間もかからないでしょう。しかし、相続発生から期間が空いてしまえばしまうほど、相続関係が複雑化し、相続登記に必要な戸籍謄本等を収集しなおしたり、新たに遺産分割協議をやりなおしたりと手間と時間がかかる恐れもあります。

そういったリスクを避けるため、相続発生時に漏れのないようしっかりと相続登記対象不動産を確定する作業が必要となります。

今回取り上げるのはマイホームが一軒家のケースです。一軒家は通常土地と建物から成り立っています。

ですがこれは必ずしも土地が１筆、建物が１筆という結論にはなりません。

特に土地に関しては、それぞれのご自宅ごとに１筆の場合もあれば、複数の不動産にまたがって建物が建てられている場合もあります。また、建物が建っていない場所にも名義が入っていることもよくあります。

 

地番と住居表示は別物

不動産の筆数を確認する前に押さえておきたいポイントが地番についてですが、これは日常的に利用されている住居表示（住所）とは別物です。住居表示とは日本の住居表示に関する法律（昭和３７年施行）に基づいて、各市町村が制度を実施し定めるものです。ちなみに住居表示が実施されていない地域（住所表記未実施地区）は後述する地番を用いて住所を表します。

一方地番とは、１筆の土地ごとに登記所が付する番号です。つまり住居表示実施地区においてご自宅というのは住所が１つ割り振られておりますが、それとは別に所有する土地１筆ごとに地番が存在しています。相続登記はその地番ごとに被相続人が所有していた土地全てに行う必要があるのです。

 

敷地だけとは限らない！？私道持分に要注意

もう一つ見落としがちな点が持分で所有されている土地です。自宅前の私道やゴミステーションを複数戸で共有されているケースなどが該当します。その持分についても当然相続登記の対象となります。道路は市町村や国が所有していることもありますが、個人で共有される事も多く、物件、地域によって様々です。

 

相続対象不動産の具体的な確定作業

さて、ではご自宅の不動産がいったい何筆の土地で構成されているのか。何を見れば分かるのでしょうか。

それは市町村より毎年ご自宅宛てに送られてくる固定資産税の納税通知書です。課税明細には所有者が所有する不動産が一覧で記載されています。それを見ることにより所有する不動産の正確な筆数及びそれそれの地番、地積などを確認することが可能です。

しかしこれだけでは万全ではありません。課税明細には課税されていない不動産は記載されていないことがあります。特に持分道路が記載されていないケースでは、所有者の方自身が道路持分を所有していることを忘れてしまうこともあり、注意が必要です。

では固定資産税の課税明細に記載されていない、課税されていない不動産はどのように調査するのでしょうか。市役所では固定資産税の評価証明書を取得することができます。その証明書には所有者が所有する不動産が課税されていないものも含めて記載がされます。

ただしこれだけでは万全とは言えません。市町村によってはそもそも評価のない土地（例:保安林や地方税法348条第2項第5号の公衆用道路など）の場合は、地番を指定しないと証明（この場合非課税証明）が出ません。広島市などはこのパターンに当たります。

別の特定方法として、ご自宅の不動産を取得された際に所有者の方に発行される登記識別情報通知（登記済権利証）は所有する不動産全てに存在し、地番の記載があります。つまり登記識別情報（登記済権利証）を確認すれば所有する不動産の筆数が分かります。しかしながら同時期に同原因で取得された不動産であれば通常ひとまとめに製本してある事が多いですが、別の不動産を後日別原因で取得されているケースでは複数冊に分かれていることもあり、これまた売買から年月が経つと紛失や見落としの可能性があります。

以上の手段を組み合わせ、漏れのないように相続登記対象不動産を確定していくことが大切になります。

 

ご自宅の相続登記対象不動産の確定作業は司法書士法人いわさき総合事務所にお任せください

売買でご自宅を取得された当事者の方はご自宅の権利関係についてもちろん把握されていることでしょう。しかし年月が経ち、そういったご事情を把握されていない方がマイホームを相続される場合、注意が必要です。

司法書士法人いわさき総合事務所では相続人の確定作業に加え、相続登記対象不動産の調査についてもしっかりと行わせていただきます。

ご自宅の相続登記に関するご相談も、お気軽にお問い合わせください。