地上権のポイント、複数土地に地上権設定した場合の地代の記載方法｜広島 相続遺言の相談窓口（司法書士法人いわさき総合事務所）

Ⅰ　地上権とは？？

　民法２６５条（地上権の内容）

　地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

 

地上権は、他人の土地に『工作物や竹木』を所有するための土地利用権です。

地上権を得た人（以降、地上権者と言います。）は、土地を『工作物や竹木』を所有する目的のために利用をすることができます。

（太陽光設備を所有目的とすること可能です。）

逆に、土地の所有者である地主はその土地の利用権を失うため、地上権は強力な権利です。

 

ちなみに、土地の利用の対価である『地代』は、民法２６５条には何も述べられていないため、地上権は原則無償とされています。

 

なお、その他の地上権の特徴は、土地の賃借権（こちらも利用権です。）と比較してみるとわかりやすいです。

その違いを列挙してみましょう。

 

１、賃借権は債権、地上権は物権。

２、賃借権は譲渡や転貸をするためには、地主の承諾が必要。

　　地上権は物権として処分が自由。（つまり、地主の承諾なくして、譲渡や担保の提供をすることができます。）

３、賃借権には登記義務がない。（そもそも地主には登記に応じる義務が賃借権にはないのです。）

　　地上権には登記義務がある。（地上権者は登記に応じない地主へ、訴訟を提起して登記を実現できます。）

　　※関連お役立ち情報『判決による登記』はコチラ。

４、地主の土地修繕義務…賃借権には原則としてある。地上権にはない。

 

Ⅱ　地上権の地代は登記できます。

さて、Ⅰで記載した通り、地上権の地代は原則無償ですが、有償も可能です。

その帰結として、不動産登記法７８条には、登記の記載事項として地代の定めを示しています。

　

　不動産登記法７８条（地上権の登記の登記事項）※一部抜粋

　地上権の登記の登記事項は、…次のとおりとする。

　二 　地代…があるときは、その定め

 

Ⅲ　複数の土地に地上権設定の登記をする場合、地代の記載方法にはご注意を。

※地上権を登記することを『地上権設定』と言います。

地上権設定登記は複数の土地についてを、まとめて一つの申請ですることが可能です。

このような申請を一括申請といいます。（一括申請の条件として、登記の原因とその日付、各当事者が同じであることが必須です。）

一括申請にて、複数の土地をまとめて地上権設定の登記申請をする場合、地代の記載方法に注意点があります。

 

例えば、地上権設定に関する契約を結び、地代について『本件記載の各不動産につき、地代の総額は年間１００万円と定める』としたとしましょう。

その契約書に基づいて、そのまま『地代　年額１００万』として複数の不動産をまとめた地上権設定登記を申請した場合、

各不動産毎に、それぞれ年額１００万円の地代を払うという内容になってしまいます。これが注意点です。

 

では、複数土地の地上権設定をする際、地代は記載方法を下記の通りご紹介しましょう。

　➀『地代　１平方メートル　１年〇〇円』

　※但し、これは端数が生じてしまう場合は、記載方法として成立しません。（端数が生じることは多々あります。）

　➁『地代　後記の通り』と記載して、各不動産の表示箇所に『年５０万円』『年３０万円』『２０万円』と記載する。

　※但し、各不動産の地代の内訳を、地主と地上権者間で同意が必要でしょう。

 

さて、本日のお役立ち情報はここまで。

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